El crecimiento del sector y sus ventajas frente a la banca tradicional en el mercado inmobiliario mexicano
Hace aproximadamente diez años, el crowdfunding inmobiliario comenzó a operar en México como un canal paralelo para la obtención de financiamiento destinado a desarrolladores que buscaban nuevas formas de acceder a recursos económicos. Este modelo emergente surgió en un contexto donde las opciones tradicionales de financiamiento enfrentaban diversas limitaciones, abriendo una oportunidad para nuevas plataformas digitales. Desde entonces, su desarrollo ha sido paulatino, con avances que han dependido en gran medida de cambios regulatorios, ajustes en la economía y transformaciones en el mercado inmobiliario mexicano.
A pesar de que su escala todavía es limitada y que la mayoría de las operaciones se concentran en pocas plataformas, el crowdfunding inmobiliario se ha consolidado como una opción viable para ciertos segmentos del mercado. La principal fortaleza de este modelo se ha hecho evidente en proyectos residenciales que comprenden entre 10 y 50 unidades, donde las exigencias de los bancos suelen ser una barrera significativa. Al eliminar intermediarios y facilitar una conexión directa entre inversionistas y desarrolladores, estas plataformas digitales contribuyen a reducir costos financieros y a acelerar los procesos de financiamiento.
Gerardo Obregón, presidente de la Asociación de Plataformas de Financiamiento Colectivo (AFICO), afirma que el crowdfunding permite poner en contacto directo a personas con inversionistas, lo cual favorece la reducción de las tasas de financiamiento para quienes solicitan recursos. En ese sentido, plataformas como Briq.mx muestran un 62.2% de créditos pagados y un 32.1% que se encuentran al corriente de pago, mientras que M2crowd reporta un 47% de créditos pagados y un 36% al corriente, según datos publicados en sus redes sociales.
Para los desarrolladores, esta alternativa de financiamiento presenta ventajas específicas en comparación con la banca tradicional. Alberto Padilla, cofundador de Briq.mx, señala que la principal diferencia radica en la agilidad del proceso y en la posibilidad de financiar proyectos que no necesariamente alcanzan una escala tan grande. La flexibilidad también se refleja en los criterios de evaluación, ya que las plataformas consideran aspectos más integrales en lugar de rechazar proyectos únicamente por historiales crediticios que no estén directamente relacionados con la capacidad de desarrollo inmobiliario. Además, los bancos suelen tener restricciones geográficas y montos mínimos que excluyen proyectos de tamaño mediano, lo que no ocurre en las plataformas de crowdfunding.
En el contexto actual de tasas de interés elevadas y mayor dificultad para acceder a créditos tradicionales, estas plataformas se presentan como una opción competitiva y atractiva. Padilla explica que el mercado se encuentra en un punto intermedio: “Estamos como en un sándwich. Está lo ideal, rígido, lo fácil, pero caro. Entonces faltaba una alternativa menos cara, pero más flexible”.
La innovación del crowdfunding inmobiliario surge como una respuesta a esa necesidad, ofreciendo una vía más accesible y adaptable para financiamiento de proyectos.
No obstante, aún existen limitantes importantes que frenan el crecimiento del sector. Una de ellas es la regulación que impone límites a los montos y tipos de proyectos que pueden ser financiados a través de crowdfunding inmobiliario, lo que impide que desarrollos de mayor tamaño puedan acceder a estos recursos. Obregón explica que “estos límites definitivamente no permiten que desarrolladores más grandes o desarrollos más importantes puedan financiarse a través del crowdfunding, porque sobrepasan esos límites”.
Otra barrera relevante es la restricción para la participación de inversionistas institucionales en estas plataformas. Obregón señala que la regulación debería facilitar y aclarar la inversión de fondos institucionales, como fondos de inversión, bancos, fondos de pensiones y afores, en este tipo de plataformas. Actualmente, la participación se limita principalmente a personas físicas o personas morales, lo cual limita el potencial de crecimiento y diversificación del financiamiento en el sector inmobiliario mexicano.
El crowdfunding inmobiliario en México sigue avanzando como una alternativa complementaria a los métodos tradicionales, adaptándose a las nuevas necesidades del mercado y ofreciendo ventajas tanto para desarrolladores como para inversionistas, aunque aún requiere de cambios regulatorios que permitan su expansión y mayor inclusión de actores institucionales.
